Depuis le 28 mai 2026, plusieurs règles évoluent pour les professionnels titulaires d’un bail commercial.
Restaurants, cafés, hôtels, boulangeries-pâtisseries et commerces alimentaires peuvent être concernés, notamment pour la mensualisation du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie.
Objectif : mieux protéger la trésorerie des entreprises et éviter certaines pratiques trop lourdes au moment de signer, renouveler ou quitter un local commercial.
La mensualisation du loyer commercial devient possible sur demande
C’est l’un des changements les plus concrets pour les dirigeants d’établissements CHR.
Le locataire peut désormais demander à payer son loyer commercial chaque mois, même si le bail prévoit un paiement trimestriel. Cette possibilité concerne les baux en cours au 26 mai 2026, mais aussi les baux nouvellement signés ou renouvelés.
En pratique, cela peut permettre de mieux lisser les sorties de trésorerie.
Pour un restaurant, un hôtel ou une boulangerie, éviter une grosse échéance trimestrielle peut faciliter la gestion des périodes creuses, des investissements ou des charges saisonnières.
Quelles conditions faut-il respecter ?
La mensualisation n’est pas automatique.
Le professionnel doit en faire la demande à son bailleur.
Deux conditions principales sont à vérifier :
- le local doit être destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;
- le locataire doit être à jour du paiement de ses loyers et charges, sauf si les sommes impayées ont déjà fait l’objet d’une contestation préalable.
Lorsque ces conditions sont réunies, la mensualisation s’impose au bailleur et prend effet à l’échéance de paiement suivante prévue par le bail.
Ce que cela change pour un restaurant, un hôtel ou une boulangerie
Pour les établissements recevant du public, le loyer représente souvent une charge fixe importante.
Le paiement trimestriel d’avance peut peser fortement sur la trésorerie, surtout lorsque l’activité varie selon les saisons, les vacances scolaires, la météo ou les pics touristiques.
La mensualisation ne réduit pas le montant du loyer.
Elle permet simplement de répartir le paiement sur l’année de façon plus régulière.
Exemple :
un établissement qui paie 9 000 € de loyer par trimestre pourrait demander à régler 3 000 € par mois, si les conditions sont réunies.
Cette évolution peut être particulièrement utile pour :
- les restaurants avec une forte saisonnalité ;
- les hôtels dépendants des périodes touristiques ;
- les cafés et commerces alimentaires situés en centre-ville ;
- les boulangeries-pâtisseries qui doivent financer du matériel, des matières premières ou des travaux.
Le dépôt de garantie est désormais mieux encadré
Autre nouveauté importante : le dépôt de garantie demandé au locataire est désormais plafonné.
Pour les baux commerciaux nouvellement conclus ou renouvelés, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent pas dépasser un trimestre de loyer. Ce plafond vise aussi les biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
C’est un point à surveiller de près lors de la signature ou du renouvellement d’un bail.
Pour un professionnel qui ouvre un restaurant, reprend une boulangerie ou développe un commerce alimentaire, les frais de départ sont déjà nombreux : travaux, matériel, stock, recrutement, communication, licences éventuelles.
Limiter le dépôt de garantie peut donc éviter d’immobiliser trop de trésorerie dès le lancement.
Une restitution du dépôt de garantie dans un délai encadré
La loi prévoit aussi un délai de restitution du dépôt de garantie.
Celui-ci est fixé à 3 mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Pour les autres garanties, comme une caution bancaire ou une hypothèque, le délai de restitution est fixé à 6 mois.
Ce point est important lors de la sortie des locaux.
Un restaurateur ou un boulanger qui quitte un emplacement pour s’installer ailleurs doit souvent financer un nouveau dépôt, des travaux ou un déménagement. Récupérer les garanties dans un délai clair peut donc faciliter la transition.
Attention en cas de vente du local
La loi prévoit également une règle en cas de mutation du local, par exemple lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession.
Dans ce cas, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Cette disposition s’appliquera aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Pour le locataire, cela limite le risque de devoir rechercher l’ancien propriétaire pour récupérer son dépôt de garantie à la fin du bail.
Une clause d’indexation mieux encadrée
La loi de simplification introduit aussi la possibilité d’une clause dite « d’indexation tunnel » pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Concrètement, cette clause peut encadrer la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions.
Par exemple, le bail peut prévoir que la variation du loyer liée à l’indice ne pourra pas dépasser plus ou moins 3 % ou 5 %.
Pour les professionnels CHR, cette clause peut apporter davantage de visibilité sur l’évolution du loyer.
Elle doit toutefois être lue attentivement avant signature, car elle encadre à la fois les hausses et les baisses.
Les points à vérifier dans votre bail commercial
Pour savoir si ces nouveautés peuvent vous concerner, il est utile de relire votre bail commercial avec attention.
Vérifiez notamment :
- la périodicité actuelle du loyer : mensuelle, trimestrielle, payable d’avance ou à terme échu ;
- la destination du local : restauration, hôtellerie, boulangerie, commerce alimentaire, activité artisanale, etc. ;
- l’existence d’éventuels arriérés de loyers ou de charges ;
- le montant du dépôt de garantie déjà demandé ou prévu au renouvellement ;
- les garanties complémentaires demandées par le bailleur ;
- les clauses de révision ou d’indexation du loyer ;
- les modalités de restitution du dépôt de garantie en fin de bail.
En cas de doute, il est recommandé de se faire accompagner par un conseil juridique, un expert-comptable ou une organisation professionnelle.
Comment demander la mensualisation du loyer ?
La loi ne prévoit pas de formalisme complexe dans les informations publiées par Service Public Entreprendre.
Par prudence, il est préférable d’adresser une demande écrite au bailleur, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout moyen permettant de conserver une preuve.
Exemple de formulation :
Madame, Monsieur,
Conformément aux dispositions applicables aux baux commerciaux depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, je vous demande la mise en place du paiement mensuel du loyer du local commercial situé à [adresse].
Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement prévue par le bail.
Je vous remercie de bien vouloir en tenir compte pour les prochains appels de loyer.
Cordialement,
[Nom, fonction, entreprise]Avant l’envoi, il est conseillé de vérifier que l’établissement est bien à jour de ses loyers et charges.
À retenir
Ces évolutions apportent de nouveaux leviers aux professionnels titulaires d’un bail commercial.
La mensualisation du loyer peut aider à mieux piloter la trésorerie au quotidien.
Le plafonnement du dépôt de garantie limite les sommes immobilisées lors d’une signature ou d’un renouvellement.
Les nouveaux délais de restitution apportent aussi davantage de sécurité lors de la sortie des locaux.
Pour les restaurateurs, hôteliers, cafetiers, boulangers-pâtissiers et commerces alimentaires, le bon réflexe est simple : relire son bail, identifier les clauses concernées et formaliser ses demandes par écrit.
Sources
- Service Public Entreprendre — « Bail commercial : ce qui change », publié le 29 mai 2026. https://entreprendre.service-public.gouv.fr/actualites/A18929
- Service Public Entreprendre — « Bail commercial : fixer et réviser le loyer », vérifié le 28 mai 2026. https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31925
- Légifrance — Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 62. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000054131669
- Service Public Entreprendre — « Contrat de bail commercial ». https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23927
